原来斗地主,现在造地主!《土地管理法》大修,农民的好日子真要来了?

2017-06-26 16:03来源:【公众号】农业有门道   作者:未知

《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)日前面向社会公开征求意见,其中对集体经营性建设用地入市的范围、条件进行了原则性规定:土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用。集体经营性建设用地使用权可以转让、出租、抵押。这就意味着,新一轮农村土地改革的大幕已经徐徐拉开。

01

原法规VS修法建议


集体建设用地入市改革是农地改革的一块“难啃的骨头”。2004年修正的《土地管理法》是完全排斥集体土地入市的。其中的第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”


国土资源部公布的《土地管理法(修正案)》(征求意见稿),则删除了该条规定,并增加一条,作为第六十三条:“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地,集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用,并签订书面合同;按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。”



整个农村建设用地大概有19万平方公里,70%、80%是宅基地,但是不允许流转。宅基地只在农村集体中流转,这使得农村土地很大一部分财产功能发挥不出来。


因此,十八届三中全会关于全面深化改革的决定中指出:“建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”并在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域实行土地制度改革试点。


根据国土资源部今年4月披露的数据显示,截至目前,集体经营性建设用地入市地块已达到278宗,总价款约50亿元。这相当于,每亩集体经营性建设用地的平均入市价格约为110万元。


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农民的收入从哪来?


说到大伙儿的收入,如果简单划分,无外乎两种途径,一个是“多劳多得”,就是你付出了劳动才能拿到报酬,比如咱们农民朋友的生产经营性收入、进城务工的工资收入等等。还有一种途径,叫“不劳而获”,也就是无需付出劳动、躺着也能数钱,比如土地流转、农机租赁的租金,这就是咱们通常所说的“财产性收入”。


如果你希望自己能有更多的财产性收入,需要一个前提——就是你得有财产。


长期以来,在农民的收入构成中,工资性收入和生产经营性收入所占比重接近90%,而财产性收入在全部收入中的比重却不到4%。长此以往,将不利于社会财富的公平分配和城镇化的持续推进,所以,土地就成了农民获得财产性收入的重要来源。



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农民手中的三块地


耕地:严守红线,不得轻易变更用途

宅基地:试点地区有偿退出,补偿标准较低

集体经营性建设用地:废弃不用,社会资本开发热情高


浙江德清县洛舍镇是全国钢琴生产基地,生产的钢琴数量占全国的1/8,但因为用地受限,企业的生产环境很差。从2015年开始,洛舍镇东衡村通过集体经营性建设用地入市,建设产业园区。14家钢琴企业成为土地受让方,平均每亩价格高达21万元。


这样一来,村里有钱了,钢琴生产厂家有地了,一拍即合,实现双赢。


土地升值了,又怎么分好这块大蛋糕呢?答案就是:集体入股、人人有份。东衡村专门成立了土地股份合作社,全村3000人全部是股东。刚开始每股只有500元,通过入市,合作社获得出让金9000万元,相当于每股增厚了60倍。集体受益后,一部分拿来固定分红、反馈给农户,其余算作村集体资产,壮大集体经济之后还能用于扩大再生产。


当然,集体经营性建设用地的入市,目前还难以在全国全面推开。因为各地发展情况不同。另外,市场经济也有非常残酷的一面,以“股份合作”的方式参与市场竞争,对于绝大多数农户来说显然更加稳妥,万一经营失败了,也至少能保住自己在村集体的股金。


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